hillewaere | News_Detail

Koopt u een woning in België of overweegt u een aankoop net over de grens in Nederland, dan zijn registratierechten of overdrachtsbelasting een directe kostenpost. In Vlaanderen bedraagt het verlaagde tarief voor de enige eigen woning 2% (geldig vanaf 1 januari 2025), terwijl Nederland 2% rekent voor een eigen woning en 10,4% voor beleggingen. Nederland kent daarnaast onder voorwaarden een startersvrijstelling. Bij nieuwbouw speelt in beide landen btw op het gebouw. Hieronder vindt u de praktische verschillen, actuele tarieven en een kort rekenvoorbeeld.

De Nederlandse informatie in deze tekst (overdrachtsbelasting, startersvrijstelling, box 3-heffing) valt buiten het toepassingsgebied van de Vlaamse vastgoedfiscaliteit en dient te worden geverifieerd bij de Nederlandse Belastingdienst of een erkend Nederlands belastingadviseur. De informatie over Wallonië is niet gedekt door de Vlaamse vastgoedregelgeving; raadpleeg een notaris of de Waalse belastingadministratie voor de actuele Waalse tarieven.

Wat zijn registratierechten in België?

Registratierechten zijn de belasting die u betaalt bij de aankoop van bestaand vastgoed. In Vlaanderen geldt vanaf 1 januari 2025 een tarief van 2% voor de aankoop van uw enige en eigen woning (tot en met 31 december 2024 bedroeg dit tarief 3%). Voor andere aankopen, zoals een tweede verblijf of een investeringspand, is het tarief 12%.

Het aanvullend verlaagd tarief van 1% bij ingrijpende energetische renovatie (IER) gold enkel voor verkoopovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2025 en is niet meer van toepassing op nieuwe verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2025. Kopers die een compromis tekenden vóór 1 januari 2025 en aan alle voorwaarden voldoen, kunnen dit tarief via de authentieke akte nog genieten; voor alle nieuwe aankopen na die datum is dit voordeel stopgezet. 

In Brussel bedraagt het verkooprecht in de regel 12,5% voor de aankoop van bestaand vastgoed. In Wallonië geldt eveneens in de regel 12,5%; de Waalse regelgeving valt echter buiten het toepassingsgebied van deze analyse — raadpleeg een notaris of de Waalse belastingadministratie voor de actuele Waalse tarieven en eventuele voordelen. Kiest u voor nieuwbouw, dan betaalt u btw op het gebouw (meestal 21%) en registratierechten op de grond volgens het regionale tarief. Laat uw specifieke situatie daarom steeds toetsen door uw notaris of fiscalist.

Wat is overdrachtsbelasting in Nederland?

De Nederlandse fiscale informatie hieronder valt buiten de Vlaamse vastgoedregelgeving en is niet verifieerbaar op basis van de Vastgoedcodex. Verifieer de actuele tarieven en voorwaarden bij de Nederlandse Belastingdienst of een erkend Nederlands belastingadviseur.

Overdrachtsbelasting is in Nederland verschuldigd bij de aankoop van bestaande bouw. Koopt u een eigen woning waarin u zelf gaat wonen, dan geldt het tarief van 2%. Voor beleggers, tweede verblijven en andere niet-eigen-woning aankopen is het tarief 10,4%.

Daarnaast kent Nederland onder voorwaarden een startersvrijstelling. Kopers tussen 18 en 34 jaar die de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen, kunnen eenmalig 0% betalen tot een wettelijke waardecap. Deze cap bedroeg €510.000 in 2024 en is in 2025 verhoogd naar €525.000. Verifieer de actuele cap en alle voorwaarden bij de Nederlandse Belastingdienst, want bedragen en voorwaarden kunnen jaarlijks wijzigen. Voor nieuwbouwwoningen geldt doorgaans btw op de koop- en aanneemsom en wordt vaak "vrij op naam" verkocht. Laat u goed adviseren over de exacte toepassing, voorwaarden en termijnen.

Registratierechten België vs overdrachtsbelasting Nederland: de kernverschillen

Rekenvoorbeeld: starter vs investeerder

Koopsom €400.000:

• Vlaanderen, enige eigen woning (vanaf 01.01.2025): 2% = €8.000
• Vlaanderen, tweede verblijf of investering: 12% = €48.000
• Nederland, starter die aan alle voorwaarden voldoet (verifieer bij Nederlandse Belastingdienst): 0% = €0
• Nederland, eigen woning zonder startersvrijstelling: 2% = €8.000
• Nederland, investering: 10,4% = €41.600

Let op: bijkomende kosten zoals notaris, btw bij nieuwbouw, financieringskosten en regionale uitzonderingen zijn niet inbegrepen. Controleer steeds de actuele regels en voorwaarden voor uw situatie.

Wat betekent dit voor uw aankoopstrategie?

Koopt u om zelf te wonen, dan is Vlaanderen met 2% (vanaf 1 januari 2025) aantrekkelijk, terwijl Nederland 2% rekent en voor starters zelfs 0% kan gelden binnen de cap en voorwaarden. Voor investeringen is Nederland met 10,4% doorgaans gunstiger dan Vlaanderen met 12%, maar in België ontbreekt bijvoorbeeld de Nederlandse box 3-heffing op vermogen (verifieer de actuele Nederlandse fiscale regels bij een erkend Nederlands belastingadviseur). Bij nieuwbouw kan btw een groter aandeel van uw aankoopkosten vormen dan registratierechten of overdrachtsbelasting. De keuze voor bestaand of nieuw, regio, en het al dan niet voldoen aan startersvoorwaarden kunnen uw totale kosten fors beïnvloeden. 

Veelgestelde vragen

Is een huis in België goedkoper dan Nederland?

Dat hangt sterk af van regio, type woning en marktcyclus. Belgisch en Nederlands prijsniveau verschillen per stad en per grensstreek. Aankoopkosten spelen mee: Vlaanderen 2% voor de enige eigen woning (vanaf 1 januari 2025), Nederland 2% voor de eigen woning en 10,4% voor investeringen, met een mogelijke startersvrijstelling. Vergelijk dus zowel de koopsom als de bijkomende kosten en bekijk ook woonlasten zoals belastingen, energie en onderhoud.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in België?

In België spreekt men over registratierechten of verkooprechten, niet over overdrachtsbelasting. In Vlaanderen is dat 2% voor de enige eigen woning (geldig vanaf 1 januari 2025; tot 31 december 2024 gold 3%) en 12% voor andere aankopen. In Brussel geldt in de regel 12,5%. Voor Wallonië raadpleegt u een notaris of de Waalse belastingadministratie. Voor nieuwbouw betaalt u btw op het gebouw en registratierechten op de grond. Controleer regionale voorwaarden en eventuele voordelen voor uw dossier.

Wat zijn de voordelen van het kopen van een woning in Nederland als Belg?

• Mogelijke startersvrijstelling van 0% voor jonge kopers die voldoen aan de voorwaarden (verifieer actuele cap en voorwaarden bij de Nederlandse Belastingdienst).
• Laag tarief van 2% voor de eigen woning als u niet in aanmerking komt voor de vrijstelling.
• Duidelijke scheiding tussen eigen bewoning en investeringstarief.

Houd wel rekening met Nederlandse fiscale regels bij eigendom of verhuur, en met uw Belgische aangifte als grensoverschrijdende koper.

Is België voordeliger dan Nederland?

Voor de eigen woning rekent Vlaanderen 2% (vanaf 1 januari 2025) tegenover 2% in Nederland, of 0% voor Nederlandse starters binnen de cap en voorwaarden. Voor investeringen ligt het tarief in Nederland op 10,4% en in Vlaanderen op 12%. De totale voordeligheid hangt echter ook af van btw bij nieuwbouw, financieringskosten en uw fiscale profiel. Een vergelijking op dossierniveau geeft het beste antwoord.

Wilt u weten welke keuze in uw situatie het meest voordelig is, of zoekt u een woning die past bij uw fiscale en woonwensen? Onze makelaars van Hillewaere Vastgoed denken graag met u mee.