hillewaere | News_Detail

Verkoopt of koopt u vastgoed in Vlaanderen? Dan krijgt u te maken met het asbestattest. In deze gids leest u helder wanneer een attest verplicht is, wat erin staat, welke kosten u kunt verwachten en hoe u handelt bij onduidelijkheden of klachten. Zo voorkomt u vertraging aan het compromis of bij de akte. 

Wanneer is een asbestattest verplicht?

De verplichtingen in Vlaanderen focussen op oudere en toegankelijke gebouwen. De kernregels:

• Bij verkoop, schenking of inbreng in een vennootschap (elke overdracht van eigendom) sinds 23 november 2022 — Voor gebouwen en constructies gebouwd vóór 2001 die toegankelijk zijn en in totaal 20 m² of meer omvatten.
• Uiterlijk 2032 — Elke eigenaar van een gebouw of wooneenheid van vóór 2001 moet dan een asbestattest hebben, ook zonder overdrachtsplannen.
• VME en gemene delen — Verenigingen van Mede-Eigenaars moeten tegen 2027 een attest hebben voor de gemeenschappelijke delen.
• Verhuur — Momenteel niet verplicht. De eigenaar die reeds over een attest beschikt is wel verplicht een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurder. Opgelet: vanaf 2030 wordt een asbestattest verplicht bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten voor woningen.
• Compromis en publiciteit — Het attest moet beschikbaar zijn bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Vermeld de kerninfo correct in publiciteit en documenten – zie de informatieplicht bij verkoop.
• Uitzonderingen — Gebouwen van 2001 en jonger, niet-toegankelijke ruimtes of op zichzelf staande kleine constructies onder 20 m² vallen doorgaans buiten de verplichting.

Een constructie is toegankelijk wanneer een volwassene er normaal in kan staan of lopen (minimale sta- of loophoogte van 175 cm) en ze minstens bestaat uit een dak dat gedragen wordt door constructie-elementen. Niet-toegankelijke ruimtes zoals kruipruimtes en ingesloten spouwen vallen buiten de inventarisatieplicht van de deskundige.

Naast het asbestattest gelden er ook andere certificaatverplichtingen in Vlaanderen, zoals het vernieuwde EPC.

Wat staat er in het asbestattest en wie stelt het op?

Een gecertificeerd asbestdeskundige voert een niet-destructieve inventarisatie uit. Waar nodig neemt hij stalen die in een erkend laboratorium worden geanalyseerd. Het attest bundelt de aangetroffen asbest(verdachte) materialen, het risiconiveau, beheer- of verwijderingsadvies en of de woning asbestveilig is volgens de criteria.

U ontvangt het attest digitaal; het is ook raadpleegbaar via de Woningpas. Het blijft geldig zolang er geen relevante wijzigingen aan de onderzochte materialen plaatsvinden. Bij verbouwingen of nieuwe vaststellingen kan een update of nieuw attest nodig zijn.

Kosten van een asbestattest in Vlaanderen

De prijs van een asbestattest is niet wettelijk vastgelegd en varieert per situatie. Verwacht een basisvergoeding voor het plaatsbezoek en de opmaak, aangevuld met kosten voor eventuele stalen en analyses.

• Type en omvang van het pand — Grotere of complexere gebouwen vergen meer tijd.
• Bereikbaarheid en aantal ruimtes — Moeilijke of verspreide locaties verhogen de werkduur.
• Staalnames en labokosten — Alleen nodig bij twijfel of ter bevestiging.
• Regio en verplaatsing — Reiskosten of zonegebonden tarieven kunnen meespelen.
• Spoedlevering of bijkomende bezoeken — Levertijd en hercontroles beïnvloeden de prijs.

Daarnaast is er een retributiekost die samenhangt met de registratie van het attest. Indien later aanvullend of beperkt destructief onderzoek nodig blijkt, kan dat bijkomende kosten meebrengen. Voor appartementen geldt: privatieve delen en gemeenschappelijke delen worden apart beoordeeld, wat voor de VME een eigen attest vereist.

Klachten en onduidelijkheden: zo pakt u het aan

Twijfelt u aan de juistheid van uw asbestattest of ontbreken er cruciale vaststellingen, bijvoorbeeld net voor het compromis? Volg dan dit stappenplan om tijdverlies en discussies te vermijden.

• Stap 1 — Neem contact op met de deskundige — Vraag verduidelijking of een hercontrole. Vaak kan onduidelijkheid worden opgelost zonder formele procedure.
• Stap 2 — Vraag gericht aanvullend onderzoek — Indien een materiaal als asbestverdacht staat genoteerd, blijft het zo tot analyse. In samenspraak kan een bijkomende staalname gebeuren.
• Stap 3 — Veiligheidsafspraken — Beperkt boor- of breekwerk gebeurt enkel met toestemming, volgens veiligheidsvoorschriften en met herstel van openingen waar nodig.
• Stap 4 — Formele klacht indien nodig — Komt u er niet uit, dien dan een klacht in bij de certificatie-instelling van de deskundige of bij de bevoegde overheid. Beschrijf concreet wat fout of onvolledig is, met foto's en documenten.
• Stap 5 — Gevolgen bij terechte klacht — Het attest wordt aangepast. Indien risicoverhogend materiaal wordt bevestigd, volgt een duidelijk beheer- of verwijderingsadvies. Voor risicovolle toepassingen is verwijdering door een erkende aannemer vereist.

De notaris controleert bij verkoop of het attest aanwezig is en of de kerngegevens in de akte kloppen. Ontbreekt het attest, dan kan dit de ondertekening uitstellen of aanleiding geven tot contractuele afspraken. Zorg daarom dat de inventarisatie tijdig gebeurt, zodat er ruimte is voor eventuele hercontroles of bijkomende analyses zonder uw verkoopplanning te hinderen. 

Meerdere attesten en VME-gemene delen

Verkoopt u meerdere wooneenheden tegelijk, of een gebouw met zowel privatieve als gemeenschappelijke delen, dan kunnen meerdere attesten vereist zijn. De privatieve delen krijgen een eigen attest per eenheid, terwijl de VME tegen 2027 een attest voor de gemeenschappelijke delen moet hebben. Bij splitsingen of samenvoegingen beoordeelt u per verkoopdossier welke attesten noodzakelijk zijn.

Hillewaere begeleidt uw verkoopdossier

Hillewaere Vastgoed zorgt dat uw verkoopdossier juridisch en praktisch klopt. Wij plannen de timing van uw publicatie en compromis zorgvuldig en controleren of het asbestattest correct wordt aangeleverd, zodat uw transactie vlot en zonder verrassingen verloopt. Gebruik onze checklist huis verkopen om niets te vergeten. Neem contact op met uw Hillewaere-makelaar voor persoonlijk advies.

Veelgestelde vragen 

Vanaf welk jaar is een asbestattest verplicht in Vlaanderen?

Het asbestattest is verplicht bij overdracht (verkoop, schenking of inbreng in een vennootschap) van gebouwen die gebouwd zijn vóór 2001. Uiterlijk in 2032 moet elke eigenaar van zo'n gebouw een attest hebben.

Is een asbestattest verplicht bij verkoop?

Ja, bij elke overdracht van eigendom (verkoop, schenking of inbreng in een vennootschap) sinds 23 november 2022 voor gebouwen van vóór 2001. Het attest moet beschikbaar zijn bij het compromis en in het notarieel dossier.

Is een asbestattest verplicht bij een compromis?

Ja. Het attest moet op tafel liggen bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, met correcte vermelding van de kerninformatie.

Hoeveel asbestattesten hebt u nodig?

Minstens één per privatieve eenheid. Voor een appartementsgebouw is daarnaast een apart attest nodig voor de gemeenschappelijke delen via de VME.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Het blijft geldig tot er relevante wijzigingen aan de onderzochte materialen zijn. Bij verbouwingen of nieuwe vaststellingen kan een update nodig zijn.

Is een asbestattest vereist bij verhuur?

Momenteel niet verplicht. Beschikt u reeds over een attest, dan bent u verplicht een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurder. Opgelet: vanaf 2030 wordt een asbestattest verplicht bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten voor woningen.