hillewaere | News_Detail

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse Vlaamse belasting op onroerend goed in Vlaanderen. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) berekent de heffing op basis van het kadastraal inkomen. Voor wie koopt, bezit of investeert, bepaalt deze belasting een belangrijk deel van de jaarlijkse woon- of investeringskost. Zeker bij energiezuinige nieuwbouw en BEN-woningen kan de heffing aanzienlijk dalen dankzij E-peilvoordelen. Hieronder vindt u de kernregels, praktische aandachtspunten en hoe u mogelijke voordelen veilig benut. Verwar de jaarlijkse onroerende voorheffing niet met de eenmalige aankoopbelasting.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend? 

De berekening vertrekt van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met het basistarief van het Vlaams Gewest en aangevuld met gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Daardoor kan het uiteindelijke bedrag per gemeente verschillen. Eventuele verminderingen worden pas nadien toegepast. u vindt het kadastraal inkomen op uw aanslagbiljet of via de Vlaamse Belastingdienst. 

• Kadastraal inkomen (KI) – basisbedrag dat Vlabel indexeert. 

• Basistarief – tarief van het Vlaams Gewest op het KI. 

• Opcentiemen – opslag van gemeente en provincie boven op het basistarief. 

• Verminderingen – bijvoorbeeld bij kinderen die in aanmerking komen voor gezinsbijslag of specifieke statuten. 

Wie betaalt en wanneer ontvangt u het aanslagbiljet? 

Belastingplichtig is de eigenaar of vruchtgebruiker op 1 januari van het aanslagjaar. Verkoopt u in de loop van het jaar, dan verrekent de notaris doorgaans pro rata tussen koper en verkoper, maar Vlabel richt het aanslagbiljet aan de eigenaar op 1 januari. Meer inzicht in alle kosten bij de aankoop? Na verzending hebt u standaard twee maanden om te betalen. Ontvangt u in één kalenderjaar twee biljetten, dan gaat het meestal om een laattijdige aanslag van het vorige jaar naast de nieuwe – er is geen dubbele belasting. 

Digitaal via eBox of per post 

Activeerde u uw eBox, dan ontvangt u het aanslagbiljet digitaal. Controleer uw eBox tijdig en stel best e-mailmeldingen in. Herinneringen bij niet-betaling volgen doorgaans per post. Kunt u uw biljet niet terugvinden, neem dan contact op met de Vlaamse Belastingdienst. 

BEN, E-peil en vermindering van onroerende voorheffing 

Nieuwbouw met een laag E-peil kan in Vlaanderen recht geven op een vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing. De duur en het percentage van de vermindering hangen af van de datum waarop de vergunningsaanvraag werd ingediend, conform VCF Art. 2.1.5.0.1 §2: 

• Voor gebouwen met een vergunningsaanvraag vóór 1 januari 2013 bedraagt de verminderingsperiode 10 jaar (vermindering van 20% of 40%, afhankelijk van het E-peil). 

• Voor gebouwen met een vergunningsaanvraag na 31 december 2012 bedraagt de verminderingsperiode 5 jaar (vermindering van 50% of 100%, afhankelijk van het E-peil en de datum van de aanvraag). 

De exacte E-peil-drempel voor de maximale vrijstelling (100%) varieert eveneens per datum van vergunningsaanvraag. Zo geldt voor aanvragen van 1 oktober 2016 tot en met 31 december 2021 een E-peil van maximaal E20 voor de volledige vrijstelling, terwijl voor aanvragen van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 een E-peil van maximaal E10 vereist is. Controleer steeds de van toepassing zijnde drempel op basis van de specifieke vergunningsdatum van het project. 

BEN-woningen met een laag E-peil leveren in de praktijk vaak het grootste fiscale voordeel op, op voorwaarde dat aan de drempel verbonden aan de datum van de vergunningsaanvraag is voldaan. 

Daarnaast kan bij (ver)nieuwbouw onder bepaalde voorwaarden een verlaagd btw-tarief van toepassing zijn. De btw-regelgeving is vastgelegd in de federale btw-wetgeving en valt buiten het toepassingsgebied van de Vastgoedcodex. Raadpleeg een erkend fiscaal adviseur of de FOD Financiën voor de actuele voorwaarden en toepassingsgevallen van het verlaagd btw-tarief. Dit verlaagd tarief kan de totale woonkost verder beïnvloeden. Renoveert u? Kijk of u in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief voor renovatie. Dit verlaagt uw jaarlijkse woonlast en verhoogt het netto rendement voor investeerders. Hillewaere Vastgoed begeleidt u bij de documentatie en aanvraag zodat u geen voordeel laat liggen. 

Persoonlijk advies en begeleiding 

Overweegt u een energiezuinige aankoop of investering in Vlaanderen en wilt u de onroerende voorheffing optimaliseren? Hillewaere Vastgoed helpt u met projectkeuze, E-peilvoordelen en de administratieve afhandeling. 

Veelgestelde vragen 

Hoeveel bedraagt de onroerende voorheffing in Vlaanderen? 

Het bedrag verschilt per pand en gemeente. Vlabel berekent op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, het basistarief en de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Mogelijke verminderingen worden vervolgens afgetrokken. 

Waar vindt u uw aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing? 

In uw eBox of per post. Controleer uw eBox-instellingen en meldingen. Vindt u het niet terug, dan kunt u via de Vlaamse Belastingdienst uw situatie navragen en een duplicaat opvragen. 

Wat is het verschil tussen kadastraal inkomen en onroerende voorheffing? 

Het kadastraal inkomen is een geraamde jaarlijkse nettohuurwaarde van uw vastgoed. De onroerende voorheffing is de belasting die Vlabel op basis van dat (geïndexeerde) KI berekent en die u jaarlijks betaalt. 

Kunt u 5 jaar geen kadastraal inkomen betalen? 

Het kadastraal inkomen betaalt u niet – het is een berekeningsbasis. De termijn die vaak wordt aangehaald, slaat op mogelijke verminderingen of vrijstellingen van de onroerende voorheffing bij lage E-peilen voor nieuwbouw. De verminderingsperiode bedraagt 5 jaar voor vergunningsaanvragen na 31 december 2012, of 10 jaar voor vergunningsaanvragen vóór 1 januari 2013, steeds onder de voorwaarden van het Vlaams Gewest en de toepasselijke E-peil-drempel conform VCF Art. 2.1.5.0.1 §2.