Het hedendaagse concept ‘energieprestatie van een gebouw’, hierna ‘EPB’ genoemd, heeft haar oorsprong vooral te danken aan de toenemende zorg voor het milieu en de energie-impact van de vastgoedsector. De toepassing van een Europese richtlijn heeft in ons land geleid tot de invoering van een energieclassificatie van de gebouwen. Waarover gaat dit en wat zijn de toepasselijke regels?
Het concept ‘energieprestatie van een gebouw’ (EPB) is uiteindelijk de Europese richtlijn 2002/91 van 12 december 2002 geworden.
In de tussentijd heeft de Europese Unie een nieuwe richtlijn opgesteld: richtlijn 2010/31 van 19 mei 2010. Ze wil daarmee nieuwe doelen bereiken, waaronder in het bijzonder een energiebesparing van 20 % tegen 2020. Nieuwe constructies mogen bijvoorbeeld tegen 31 december 2020 bijna geen energieverbruik meer hebben.
De EPB-regelgeving in België
In België is het rationele energieverbruik een bevoegdheid die door de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming van de instellingen op regionaal niveau is doorgevoerd. Dat wil zeggen dat de uitvoering van Europese richtlijnen een exclusieve gewestbevoegdheid is. Daaruit volgt dat elk gewest een andere toepassing van de Europese regelgeving kan opleggen.
Bestaande gebouwen
In Vlaanderen moet iedere eigenaar die een woning wenst te verkopen er sinds 1 november 2008 voor zorgen dat hij een EPB-certificaat aan de koper van die woning bezorgt. Een verhuurder die een woning verhuurt is dan weer sinds 1 januari 2009 verplicht om de inhoud van dat certificaat mee te delen aan de huurder.
In het Waals Gewest is sinds 1 juni 2010 bij de verkoop van een eengezinswoning die na 1 december 1996 gebouwd werd een certificaat vereist. Dat certificaat wordt vanaf 1 januari 2011 verplicht bij iedere verkoop van een eengezinswoning en vanaf 1 juni 2011 bij iedere verkoop en verhuur van elk type woning. De verkoop vindt plaats bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Gebouwen waarvan de overeenkomst vóór de inwerkingtreding van de regelgeving ondertekend werd, zijn er dus van vrijgesteld.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is een certificaat verplicht vanaf 1 mei 2011 voor de verkoop van privéwoningen en kantoorgebouwen van meer dan 500m² en vanaf 1 november 2011 voor privéwoningen en kantoorgebouwen van meer dan 500m² die verhuurd worden.
Het EPB-certificaat is in elk gewest 10 jaar geldig en geeft de energieprestatie van een bepaald gebouw weer. Het wordt opgesteld door een erkend expert. Het certificaat heeft geen enkele bindende waarde en dient uitsluitend om de koper een idee te geven van de ‘energiekwaliteit’ van het goed. Het spreekt echter voor zich dat de energiecoëfficiënt in het certificaat invloed heeft op de koop- of huurprijs van het gebouw. In dat verband wijzen wij erop dat een verhuurder die een goed wil verhuren in elke advertentie de energieprestatie uit het EPB-certificaat moet opnemen.
Nieuwe constructies en renovaties
In elk gewest is iedere renovatie of nieuwe constructie vandaag onderworpen aan een strikte procedure die de procedure voor de afgifte van vergunningen nog verder versterkt. Zo is iemand die een vergunning aanvraagt, verplicht om een beroep te doen op een bouwprofessional (ingenieur of architect), die een speciale opleiding gevolgd heeft en daardoor erkend is en die de EPB-aspecten bij de werken zal opvolgen. Die persoon wordt in het Vlaams Gewest de ‘EPB-verslaggever’ genoemd, in het Waals Gewest de ‘EPB-verantwoordelijke’ en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de ‘EPB-adviseur’.
De aanvrager en de erkende professional dienen bij de verschillende stappen van de werken specifieke documenten voor te leggen om aan te tonen dat het gebouw aan de EPB-eisen voldoet (rekening houdend met de verluchting, de isolatie, de blootstelling aan de zon van het gebouw, de hernieuwbare energiebronnen, …). Hoe omvangrijker de werken, hoe gedetailleerder die documenten en uit te voeren onderzoeken zijn.
Wanneer de EPB-normen gerespecteerd zijn, krijgt elk nieuw gebouw dat bestemd is voor woon-, kantoor- of onderwijsdoeleinden aan het einde van de werken een certificaat. Dat certificaat moet bij de verkoop of de verhuur van het gebouw meegedeeld of overgedragen worden.
In het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt het EPB-certificaat uitgereikt door het bestuur terwijl in het Vlaams Gewest een erkend professional (EPB-verslaggever) het certificaat uitreikt.
Vrijwillige procedures
Elk gewest heeft vrijwillige maatregelen getroffen die de inwoners van dat gewest financiële voordelen bieden in de vorm van een premie, subsidie of belastingverlaging.
Een inwoner kan bijvoorbeeld op vrijwillige basis een beroep doen op facilitatoren. Dat zijn energiedeskundigen die het gebouw van de inwoner aan een energiedoorlichting onderwerpen. Daarbij kijken ze zowel naar de structuur van het gebouw als naar het gedrag van de gebruiker. Indien zo een doorlichting uitgevoerd wordt op initiatief van een natuurlijk persoon, kan die een belastingverlaging aanvragen.
Aansprakelijkheid
Er bestaan verschillende niveaus van aansprakelijkheid en sancties met betrekking tot de EPB. Ze verschillen naargelang de hoedanigheid van de overtreder en het type overtreding.
Een eigenaar of verhuurder die geen EPB-certificaat overdraagt of meedeelt wanneer hij zijn gebouw verkoopt of verhuurt, loopt het risico een administratieve boete te krijgen.
Ook voor nieuwe constructies en renovaties die de EPB-eisen niet naleven, zijn er administratieve boetes voorzien. Niet alleen voor de bouwheer en de erkende professional, maar ook voor de architect en de ondernemer. De boetes hebben geen limiet en liggen hoger naarmate de kloof tussen de feitelijke situatie en de toepasbare EPB-eisen groter is. De erkende professional stelt zich in dat geval bovendien bloot aan een schorsing of intrekking van zijn erkenning.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest pleegt iemand die bij een renovatie of nieuwe constructie de EPB-verplichtingen niet naleeft, een strafbaar feit.
Naast administratieve en strafrechtelijke boetes gelden er voor iedere betrokkene ook gemeenrechtelijke burgerlijke aansprakelijkheden. Zo zal een erkende professional aansprakelijk zijn ten opzichte van de bouwheer wanneer blijkt dat hij zijn verplichtingen rond de EPB-normen niet is nagekomen. Een verkoper of verhuurder die informatie over de ‘energiekwaliteit’ van zijn goed achterhoudt, kan eveneens volgens de toepasselijke regels inzake verkoop of verhuur door de koper of huurder aansprakelijk gesteld worden.
Besluit
Wie verkoopt, verhuurt, een huurcontract vernieuwt of in het algemeen een zakelijk recht overdraagt, zal merken dat de energieclassificatie van een gebouw vandaag de dag steeds meer meespeelt.
De hoge energieprestatie van een gebouw heeft voor alle actoren van de vastgoedsector gevolgen, te beginnen bij de gebruiker van het gebouw. Een gebruiker met een green building zal zijn energiekosten en gemeenschappelijke kosten immers zien dalen en dankzij bijvoorbeeld beter daglicht of een verbeterde luchtkwaliteit de prestatie van zijn gebouw zien stijgen.
Ook voor de aannemer blijven de gevolgen niet uit. De kosten van de nieuwe aanpassingen zullen zijn rentabiliteit in het begin mogelijk inperken, maar aannemers moeten de nodige wijzigingen aanbrengen aan de structuur van het gebouw, de verwarming, verluchting, opwarming, verlichting, … De aannemer heeft een grote impact op duurzame ontwikkeling.
Verder zal de energieprestatie ook invloed uitoefenen op de investeerder. Een goede energieprestatie vermeerdert immers de waarde van zijn gebouw in vergelijking met niet-gecontroleerde gebouwen.
Tot slot zouden groene gebouwen of green buildings op middellange termijn van meer return moeten kunnen genieten. De toepassing van de gewestelijke regelgeving zal kortom voor de volledige vastgoedsector aanzienlijke gevolgen met zich brengen.
Helaas brengen die nieuwe verplichtingen ook nieuwe knelpunten met zich, zowel op het vlak van erkenning als op het vlak van af te leveren certificaten. Het feit dat de materie in België op regionaal vlak geregeld wordt, heeft daar zeker mee te maken.
We kunnen enkel de raad geven om nu al bepaalde maatregelen voor energiebesparing te nemen, want binnen 10 jaar zijn ze voor ieder gebouw verplicht.
Hoewel dure materialen ook een nieuw knelpunt vormen, dragen ze op termijn bij tot een verlaagd verbruik en leveren ze voor de betrokken partijen subsidies op.
De nieuwe EPB-verplichtingen bezwaren tot slot ook de transacties en aansprakelijkheid.
Er zijn uiteraard ook veel voordelen. De waarde van het goed zal dankzij de kwaliteit van de installaties en de erkende partners die de nodige speciale opleiding genoten hebben, stijgen en zekerder worden.
Vanaf nu zal een koper die een gebouw koopt, de energieprestatie van dat gebouw volledig kennen. Zo wordt er niet enkel afgerekend met potentiële gebreken, maar zal er ook minder snel een doorlichting of due diligence moeten gebeuren. De documenten moeten immers verplicht afgeleverd worden.
Op termijn zal de kost van het energieverbruik dalen. Mensen die vandaag investeringen doen, plukken daar morgen ongetwijfeld de vruchten van. De optimalisatie van de energieprestatie zorgt tot slot voor lagere beheerskosten.
De EPB zal kortom integraal deel gaan uitmaken van de green building van vandaag en morgen.
(Bron: Christine Flion, advocaat, managing partner TaylorWessing in samenwerking met Nicolas Delvoie, advocaat)