Informatieplicht verkoper en onderzoeksplicht koper

Bij een vastgoedtransactie in Vlaanderen staan de informatieplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper centraal. Als verkoper moet u relevante en correcte informatie delen. Als koper moet u redelijke stappen zetten om het eigendom en de documenten te controleren. Dit evenwicht voorkomt discussies achteraf. 

Wat houdt de informatieplicht van de verkoper in?

De informatieplicht van de verkoper betekent dat u alle informatie meedeelt die relevant is voor een weloverwogen aankoopbeslissing. Het gaat om gegevens die u kent of behoort te kennen en die een invloed kunnen hebben op de waarde, het gebruik of de risico's van het pand. Denk zowel aan juridische, administratieve als feitelijke elementen. Onjuiste of onvolledige publiciteit behoort eveneens tot de informatieplicht: wat in een advertentie of plaatsbezoek wordt meegedeeld, moet correct en verifieerbaar zijn. 

• Juridische toestand: eigendomstitel, erfdienstbaarheden, hypotheken en beslagen, lopende geschillen of lastensituaties. 
• Feitelijke en technische gebreken: gebreken die u kent of redelijkerwijs moest kennen, zoals vocht- of stabiliteitsproblemen, uitgevoerde werken zonder vergunning of zonder keuring. 
• Verplichte documenten en attesten in Vlaanderen:

  • EPC-attest met energielabel en datum. 

  • Asbestinventarisattest voor gebouwen van vóór 2001, indien van toepassing. 

  • Elektrische keuring en verslag van conformiteit of non-conformiteit. 

  • Attest of onderhoudsdocumenten stookolietank, waar van toepassing. 

  • Bodemattest via OVAM. 

  • Stedenbouwkundige inlichtingen: bestemming, vergunningen, meldingen, eventuele inbreuken. 

  • Watertoets met P-score en G-score, en eventuele overstromingsgevoeligheid (check het overstromingspeil van een woning). 

  • Kadastraal uittreksel en kadastraal plan. 

  • Postinterventiedossier (PID) indien vereist. 

  • Bij mede-eigendom: basisakte en reglementen van mede-eigendom en interne orde, recentste jaarrekeningen, verslagen en beslissingen van de AV van de laatste drie jaar, de staat van de schulden van de kavel, hangende juridische procedures waarbij de VME partij is, en de oproepingen tot het reservefonds over de laatste twee boekjaren, conform BW Art. 3.84 §9. 

De grenzen: de informatieplicht is geen algemene kennisgarantie. U hoeft geen verborgen gebreken te melden die u redelijkerwijs niet kende. Maar wie cruciale info verzwijgt of foutief voorstelt, riskeert aansprakelijkheid, prijsvermindering, ontbinding en schadevergoeding. Bij opzettelijke misleiding kan zelfs nietigheid op grond van bedrog aan de orde zijn, conform BW Art. 5.33.

Wat betekent de onderzoeksplicht van de koper?

De onderzoeksplicht van de koper vraagt dat u met normale oplettendheid nagaat wat u koopt. U mag niet blind varen op publiciteit of losse mededelingen. In de praktijk betekent dit dat u documenten naleest, gerichte vragen stelt en het pand zorgvuldig bekijkt. Vernietigende of disproportioneel ingrijpende onderzoeken worden niet verwacht, maar redelijke verificaties wel. 

• Plan een grondige bezichtiging en neem bij twijfel een expert of aannemer mee. 

• Lees alle attesten en verslagen volledig en vraag toelichting bij onduidelijkheden of afwijkingen. 

• Bezoek de gemeente om dossiers in te kijken: stedenbouw, vergunningen, RUP of BPA, signalisaties van inbreuken. 

• Controleer of de feitelijke toestand overeenstemt met de vergunde toestand. 

• Bij mede-eigendom: bekijk notulen van de VME, geplande werken en achterstallige bijdragen. 

• Check omgevingsfactoren: mobiliteit, geluid, overstromingsgevoeligheid, bodemsituatie en buurtplannen. 

• Weeg herstelkosten en risico's mee in het bod en voorbehoudsbepalingen. 

Professionele kopers worden doorgaans aan een strengere maatstaf gehouden dan particuliere kopers.

Negeert u duidelijke signalen of zichtbare gebreken, dan wordt verhaal achteraf moeilijker. Let ook op contractuele clausules en wettelijke termijnen bij verborgen gebreken. 

Hoe verhouden beide plichten zich tot elkaar?

Informatieplicht en onderzoeksplicht zijn complementair. De verkoper deelt essentiële en relevante informatie proactief, de koper onderzoekt en verifieert redelijkerwijs. In discussies kijkt de rechter onder meer naar deskundigheid van partijen, zichtbaarheid van het gebrek, beschikbare en toegankelijke informatie, expliciet gestelde vragen en eventuele waarschuwingen of red flags. Antwoorden van de verkoper op concrete vragen wegen zwaarder, maar ontslaan de koper niet van iedere controle. Bij bedrog of bewuste misleiding door de verkoper kan de schending van de onderzoeksplicht niet tegen de koper worden gebruikt, al blijft dit uitzonderlijk. 

De rol van de vastgoedmakelaar

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar draagt conform de Plichtenleer (KB 29/06/2018, Art. 12 en Art. 55) een ruime deontologische verantwoordelijkheid. Hij zorgt voor correcte en niet-misleidende publiciteit, verzamelt attesten en begeleidt beide partijen bij vragen en onderhandelingen. Daarnaast is hij gehouden tot het uitvoeren van passende verificaties voor zover zijn middelen dat toelaten, het scheppen van duidelijkheid over voorbehouden bij punten waarover hij geen informatie kan bekomen, en het proactief informeren van zijn opdrachtgever over elke nieuwe gebeurtenis die een weerslag kan hebben op diens rechten en verplichtingen. 

Bij Hillewaere Vastgoed krijgt u persoonlijke begeleiding door ervaren makelaars, met oog voor volledigheid en transparantie. Ontdek onze aanpak voor verkopers of vraag een vrijblijvende waardebepaling om de juiste beslissingen te nemen nog voor u de markt op gaat. 

Veelgestelde vragen

Wat moet de verkoper minimaal melden?

Minstens alle informatie die relevant is voor de waarde of het gebruik: bekende gebreken, juridische lasten, lopende procedures en de verplichte attesten zoals EPC, asbestinventaris, elektrische keuring, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, watertoets, kadastrale gegevens en eventueel PID en VME-stukken. Bij mede-eigendom omvat de VME-documentatie conform BW Art. 3.84 §9 ook de beslissingen van de AV van de laatste drie jaar, de staat van schulden van de kavel, hangende procedures en de reservefonds-oproepingen van de laatste twee boekjaren. 

Heeft u als koper altijd een onderzoeksplicht?

Ja. U controleert documenten, vergelijkt feitelijke met vergunde toestand en stelt gerichte vragen. De lat ligt hoger voor professionele kopers. U hoeft geen destructieve tests te doen, maar wie duidelijke waarschuwingen negeert, verzwakt zijn positie bij latere klachten over gebreken.