Veel koppels en singles dromen ervan om (samen) een eerste eigen woning aan te kopen. Maar is het anno 2021 nog wel te doen om een lening te krijgen? En waar moet je op letten bij een eerste plaatsbezoek? Wanneer en hoe vraag je familie om hulp? Kortom, hoe zorg je ervoor dat die baksteen niet op je maag gaat liggen? Het Nieuwsblad vroeg 2 experten, waaronder onze CEO Roel Druyts, om enkele veelvoorkomende vragen te beantwoorden.
Is het als single alleen betaalbaar om een woning aan te kopen?
"Dat is uiteraard mogelijk", zegt onze Roel Druyts. "Maar er zijn zaken waar je rekening mee moet houden: de beschikbare middelen, bij voorkeur 20% van het aankoopbedrag bij een lening, en het beschikbare inkomen om de lening af te betalen. Op basis daarvan moet bekeken worden wat haalbaar is. Wel zien wij in de praktijk dat mensen vaak wachten tot ze samen zijn met iemand voor ze overgaan tot een aankoop."
Joni Soutaer, notaris in het Oost-Vlaamse Denderhouten, ziet het geregeld gebeuren dat een klant alleen een woning koopt. "Een goed advies is om van tevoren na te denken over wat je zoekt. Als je iets instapklaar wil, zal je daar altijd meer voor betalen dan voor een woning die nog gerenoveerd moet worden. Zeker als je die renovatie zelf kan uitvoeren, of je ouders, scheelt dat heel wat", aldus Soutaer.
"Je moet weten dat bakstenen niet heel duur zijn", verklaart Druyts. "Je kan 2 even grote woningen naast elkaar hebben waarvan het ene toch 20% meer kost. Dat komt door de afwerking. Als starter kan je bijvoorbeeld veel geld besparen door niet meteen voor een hoogtechnologische keuken met mat natuurstenen werkbladen en stoomovens te kiezen."
Heb je als jonge single meer moeite om een lening te krijgen?
"Neen, dat is niet zo als je vast werk hebt", vertelt Soutaer. "Alleen voor de grootte van het bedrag kan dat een invloed hebben. Op je eentje kan je minder afbetalen per maand dan met 2. Een duwtje in de rug van thuis helpt naar de bank toe, en er is ook het Vlaams Woningfonds."
Op welke manier kan ik mijn familie vragen om me geld te lenen of te geven?
"Veel ouders zeggen vanaf het begin dat ze wel wat willen sponsoren", zo zegt Soutaer. "Als dat niet het geval is, dan moet je het gesprek durven aan te gaan zodra je zoektocht begint. Ga bijeen zitten en zeg hen dat het niet makellijk is. Vraag of er een manier is waarop ze willen en kunnen bijspringen. Door te lenen of iets te schenken bijvoorbeeld. Op dat moment ga je best even naar de notaris om te bekijken hoe dat optimaal in zijn werk kan gaan."
Waar moet ik zeker op letten bij het eerste plaatsbezoek aan een woning?
"Bij het bezichtigen van een woning waar je zelf wil gaan wonen, is het belangrijkste dat je je daar zelf goed voelt. Dat is voor iedereen verschillend", aldus Druyts. "Als wij met iemand een eerste keer naar een woning gaan kijken, is het niet de bedoeling daar 2 uur te blijven hangen. Bij een tweede bezoek kan je meer naar de technische details gaan kijken. Het heeft geen zin om te focussen op waar de stopcontacten in de woning zitten en pas daarna te zien dat het uitzicht je helemaal niet bevalt."
Is het dan aangeraden om een bedrijf dat woningen keurt om hulp te vragen? "Het verwondert me altijd dat niet meer mensen daar gebruik van maken", stelt Druyts. "Wanneer je een auto koopt, is een keuring verplicht. Bij een woning niet. Er zijn doorheen de jaren wel al enige verplichtingen bijgekomen waaraan je moet voldoen om een woning te mogen verkopen, maar een algemene bouwkundige keuring is er nog niet. Persoonlijk zou ik dat wel aanbevelen."
Hoe weet ik als leek dat ik de juiste prijs betaal voor een woning?
"Er bestaat niet zoiets als de juiste prijs van een woning", zo zegt Druyts. "De prijs is een gegeven dat continu evolueert en beïnvloed wordt door allerlei factoren, waaronder vraag en aanbod. De prijs kan binnen 3 maanden volledig anders zijn. Volgens mij doe je er goed aan te vergelijken met gelijkaardige eigendommen."
"De juiste prijs, dat bestaat niet", treedt Soutaer Druyts bij. "Als ik een miljoen vraag voor mijn huis en jij wil dat betalen, dan is dat de prijs. Het kan nooit kwaad bij je notaris langs te gaan en te vragen wat die van een prijs denkt, en vergelijk natuurlijk met andere eigendommen in dezelfde prijsklasse."
Daarnaast is het ook belangrijk om rekening te houden met de aankoopkosten (dit zijn voornamelijk belastingen). Je kan deze voortaan vooraf berekenen via verschillende online rekenmodules.
Heeft de verkoper van een woning een voorkeur voor een bepaalde groep kopers?
"De laatste maanden hebben we weleens gezien dat een lager bod aanvaard werd omdat het ging om iemand die de verkoper kende", beaamt Druyts. "Maar als er geen persoonlijke band is, dan denk ik niet dat er een voorkeur is. Het enige wat ik kan bedenken, is dat je in het voordeel bent als je al de zekerheid hebt over de lening die je nodig hebt om de woning te kopen tegenover wanneer je nog wacht op een reactie van de financiële instelling."
"Daarom: informeer je voor je een bod doet. Het is vervelend dat je een bod doet en daarna moet vaststellen dat je niet ver genoeg kan springen", aldus Druyts.
Hoeveel lager dan de vraagprijs kan en mag ik bieden?
Alvorens deze vraag te beantwoorden, maakt Drutys het onderscheid tussen een nieuwbouwproject, waar onderhandelingen quasi niet voorkomen, en de verkoop van een bestaande woning, waar het onderhandelen wel mogelijk is en zelfs de normale gang van zaken is.
"Er is geen algemene lijn in te trekken van hoe ver je kan gaan, want alles hangt af van de situatie. Als je met een verkoper te maken hebt die al een andere woning gekocht heeft of die bijvoorbeeld voor een job naar het buitenland moet, is de onderhandelingspositie anders door de tijdsdruk en is er mogelijk meer ruimte om een lager bod te aanvaarden."
"Maar je moet er wel voorzichtig mee zijn: een te laag bod kan ook irritatie veroorzaken bij de verkoper en dan bemoeilijk je net het verhaal. Tenzij het pand bijvoorbeeld al jaren te koop staat en die partij er maar niet van afgeraakt. Het hangt echt af van de situatie."
Wat als er na de aankoop toch iets grondig mis blijkt met de woning, kan ik dat nog verhalen bij de verkoper?
In principe is het zo dat je als koper de woning koopt met alle zichtbare, maar ook onzichtbare gebreken. "Als na de aankoop een waterleiding barst of het dak lekt, dan moet je dat erbij nemen en kan je dat niet verhalen bij de verkoper. Hetzelfde verhaal wanneer je de vloer openbreekt en ziet dat alle leidingen stuk zijn", zegt Soutaer. "Maar als je kan aantonen dat de verkoper het probleem kende en het doelbewust verborgen heeft gehouden, dan kan je het wel op hem verhalen. Een vochtprobleem bestaat bijvoorbeeld meestal niet van vandaag op morgen. We hebben ook al gezien dat iemand een gyprocwand voor een vochtige plek geplaatst had om die te verbergen, dat kan natuurlijk niet."
Een ander voorbeeld: je garage loopt volledig onder water wanneer je voor de eerste keer een bad laat leeglopen. "Die leiding kan niet van vandaag op morgen verstopt zijn geraakt. In dat geval kan de notaris eerst proberen te onderhandelen en kan eventueel via de rechtbank een zaak aangespannen worden."
Hoe herken ik verborgen problemen bij een nieuwbouwproject dat nog niet gebouwd is?
"Als er twijfel is, stel dan zeker de vraag wie de aannemer is en ga na of je referentieprojecten kan bekijken. Ga daar gerust eens kijken en praat met mensen om te vragen of alles goed gegaan is", raadt Druyts aan. "We zien dat de kwaliteit van aannemers vrij consistent is, dus op die andere projecten kan je wel afgaan. We zien ook effectief een verschil wanneer projectontwikkelaars druk zetten op aannemers om snel te gaan en wanneer ze dat niet doen."
Een extra tip: kijk de beschikbare lastenboeken goed in en let op de kosten die daarin vermeld staan. "Verifieer of de afwerking die je wenst daar wel in opgenomen is", stelt Druyts. "Het gebeurt dat de prijs van tegels, de sanitaire installatie of keuken bewust laag gehouden wordt om de totale kostprijs te drukken. Als je een ander verwachtingspatroon hebt, dan onderzoek je die afzonderlijke posten beter. We ervaren als makelaar vaak dat er heel veel verschillen zitten op verwachtingen en het referentiekader van mensen, dus wees daar waakzaam."
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning ben je achteraf een jaar lang beschermd, verklaart notaris Soutaer. "Door de wet-Breyne, die bepaalt dat er een voorlopige oplevering is voor de definitieve. De voorlopige is wanneer je de sleutels krijgt en erin trekt. Dan moet je alle zichtbare gebreken noteren, bijvoorbeeld een barstje in het keukenblad of een stopcontact te weinig. De bouwheer moet dat dan herstellen. Het eerste jaar mag je elk probleem dat nog naar boven gekomen is, bijvoorbeeld een vochtprobleem, nog melden aan de bouwheer en die moet ook dat herstellen. Je krijgt dus een beschermingsperiode."
Op dit moment zijn er veel nieuwbouwprojecten met een BEN-label, waardoor de energierekening lager ligt. Zijn er in dat geval dan andere extra kosten die bouwheren niet vermelden?
"Het enige wat ik zie waar je rekening mee moet houden, is dat een woning met dat BEN-label naar alle waarschijnlijkheid duurder is dan een woning zonder omdat de bouwkosten nu eenmaal hoger liggen", aldus Druyts. "Dat wordt doorgerekend in de prijs."
Als ik mijn eerste woning, die ik kocht als single, verkoop, krijg ik dan (een deel van) de registratierechten terugbetaald?
"Een deel van die registratiekosten kan je recupereren", bevestigt Soutaer. "Wanneer je iets koopt en het binnen de 2 jaar terug verkoopt, dan kan je 3/5 ervan terugvragen aan de fiscus. Je moet daar geen uitleg bij geven. Het tweede getal betreft de meeneembaarheid. Stel dat je een in 2021 gekochte woning verkoopt in 2025 en een jaar later al een nieuwe koopt, dan mag je de registratierechten van in 2021 recupereren voor maximaal €13.000."
Bron: Het Nieuwsblad
Origineel bericht geschreven door: journalist Guy Stevens