Ook op de markt van het luxevastgoed gaat het er iets rustiger aan toe na enkele ongezien sterke jaren. Deze vertraging was op de bredere woningmarkt sinds midden 2022 al merkbaar. In het segment van het luxevastgoed duurde dat iets langer, maar is die trend nu ook daar ingezet. Daarnaast ontsnapt ook het luxevastgoed niet aan de energiecrisis. Statige villa's, exclusieve penthouses en charmante kastelen worden vlotter verkocht wanneer deze een gunstige EPC-score hebben.


"2022 was nog het beste jaar van Sotheby's sinds we 8 jaar geleden in België actief zijn geworden", zo zegt Nicolas Laporta, CEO van het Belgische filiaal van Sotheby's International Realty. "In de loop van 2022 kregen we van collega's buiten het luxesegment al wel signalen dat de markt begon af te koelen, maar wij merkten daar weinig van."

Ook Benjamin Benoit van Dewaele Vastgoed maakt een vergelijkbare analyse. "Het voorbije jaar was nog super. De vraag naar luxevastgoed is sinds de coronacrisis enrom gestegen, waardoor het aanbod stilaan begon te slinken. Eigenaars van luxevastgoed die in 2022 toch beslisten te verkopen, konden hun pand tegen een aanzienlijk hogere prijs in de markt zetten."

Luxe en zijn prijs

Wat is de definitie van luxevastgoed? "We vinden het een moeilijk te definiëren begrip", aldus Benjamin Benoit. "Want de prijs zegt niet alles. Een kasteeltje in slechte staat dat te koop staat voor 500.000 euro, is dat luxevastgoed? Na renovatie is het misschien anderhalf miljoen euro waard. In Knokke zit je met een prijs van 1 miljoen euro niet echt in het luxesegment, maar in de omgeving van Ieper heb je voor die prijs een toppand."

Het koppelen van luxevastgoed aan een prijsniveau is ook voor Nicolas Laporta moeilijk. "Luxe is niet per se gelijk aan duur. Een uitzonderlijk mooie afwerking of een unieke locatie zijn ook vormen van luxe." Hillewaere Vastgoed, vooral actief in de provincie Antwerpen, trekt die duidelijke ondergrens wel. "Voor ons begint het luxesegment vanaf 1 miljoen euro", zo stelt Bart Van Delm, Algemeen Directeur bij Hillewaere Vastgoed.

Afwachtende houding bij verkopers

De tragere instroom van luxe eigendommen was voor Hillewaere Vastgoed, specialist in luxevastgoed in de provincies Antwerpen en Limburg, reeds een voorbode van de afkoeling. "Door de stabilisatie op de woningmarkt begonnen kandidaat-kopers een afwachtende houding aan te nemen", zegt Bart Van Delm. "Dat heeft in de tweede helft van 2022 geleid tot een terugval van het aantal verkopen."

Ook in het eerste kwartaal van 2023 zocht de markt van het luxevastgoed nog wat naar een nieuw evenwicht. "We voelen enige onzekerheid", zo begint Nicolas Laporta. "In het luxesegment zijn de eerste maanden van het jaar hoe dan ook altijd wat moeilijker. Veel van die panden hebben prachtige tuinen en een mooi zwembad. Die kwaliteiten komen veel meer tot hun recht bij mooi weer. Maar toch, vorig jaar was er rond deze periode al meer activiteit."

De inkoop van nieuwe eigendommen in het luxesegment ligt voor de eerste maanden van 2023 23% lager dan in dezelfde periode vorig jaar, zo tonen eigen statistieken van Dewaele Vastgoed aan. De verkoopcijfers zijn daarentegen in het eerste kwartaal met 32% sterk gestegen. "Je moet altijd voorzichtig zijn met zulke cijfers", nuanceert Benjamin Benoit. "Panden die we vorig jaar hebben ingekocht, worden doorgaans pas enkele maanden later verkocht. En de jongste 2 weken hebben we het hier zo druk met de inkoop van luxevastgoed, dat ik die stelling over minder inkoop misschien al over een maand moet corrigeren."

Een belangrijke indicator voor het marktsentiment is het aantal dagen dat een eigendom te koop staat. En daarin merken de statistieken van Dewaele Vastgoed een afkoeling van de markt op. In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, duurde het in de eerste maanden van 2023 anderhalf tot 2 maanden langer om een luxe eigendom te verkopen. "Maar ook dat valt te nuanceren", aldus Benjamin Benoit. "Het duurt nu veel langer om krediet te krijgen. En ook de invoering van het asbestattest maakt dat het afronden van een verkoopdossier langer duurt."

Hogere rentes en energiecrisis

Al deze makelaars benadrukken echter dat er absoluut niet gesproken kan worden van een crisissfeer op de markt van het luxevastgoed. "De voorbije jaren zijn de rijken er toch niet echt op achteruitgaan", stelt Benjamin Benoit vast. "Er zit nog altijd heel veel geld in de markt", bevestigt ook Nicolas Laporta en voegt daaraan toe dat het belang van "goed wonen" opnieuw als prioritair werd en wordt gezien tijdens en sinds de coronacrisis.

De hogere rentevoeten zijn daarnaast ook minder voelbaar in het luxesegment dan op de bredere vastgoedmarkt. Voor luxevastgoed worden er namelijk vaak grotendeels eigen middelen ingezet. "Dat geldt voor ongeveer 60% van onze klanten. Maar dat betekent ook dat er een aanzienlijke groep is die de impact van de renteklim wel voelt", nuanceert Nicolas Laporta.

De impact van de stijgende rentes gaat bovendien verder dan enkel de vastgoedmarkt alleen. Philip White, voorzitter van Sotheby's International Realty zei hierover dat "rentetarieven op de een of andere manier invloed hebben op alles, zeker op het vertrouwen in de markt." Bart Van Delm stelt dat dat vertrouwen een knauw heeft gekregen gedurende het jaar 2022. "De macro-economische uitdagingen en de geopolitieke problemen hebben de mensen pessimistischer gemaakt. Intussen is er wel een soort van gewenning ingetreden. De consument past zich aan. Dat zien we ook in de eerste maanden van 2023. Onze verkoopcijfers in het luxesegment zijn verdubbeld."

Het is op dit moment nog te vroeg om te stellen dat de toegenomen onzekerheid ten aanzien van de financiële markten een impact zal hebben op de vastgoedmarkt. Ervaring toont echter dat de invloed van schommelende beurzen op vastgoed 2 richtingen kan uitgaan. "In turbulente beurstijden profiteert de vastgoedmarkt van zijn status van veilige en stabiele investering", verklaart Bart Van Delm. "Anderzijds, als op de beurs vooral geld wordt verloren, dan blijft er minder over om te investeren in vastgoed."

Daarnaast is er naar aanleiding van de energiecrisis ook in het segment van het luxevastgoed meer aandacht voor de energiescores van eigendommen. "Een mooie villa kunnen kopen is één ding, maar je moet zo'n pand natuurlijk ook kunnen onderhouden", aldus Nicolas Laporta. "Als de energiefactuur stijgt van 300 naar 1.000 euro per maand, schrikt dat kopers af. Hetzelfde geldt voor panden die zware renovatiewerken vergen. Onlangs zagen we nog een kandidaat-koper afhaken, omdat de offertes voor de renovatiewerken 850.000 euro hoger uitvielen dan hij in gedachten had."

Dat brengt dan ook een logisch gevolg met zich mee. Eigendommen met slechte energieprestaties staan langer te koop en/of hebben te kampen met prijsdruk. "We zien ook dat verouderde villa's meer dan vroeger gesloopt in plaats van gerenoveerd worden", vertelt Benjamin Benoit. "Tegelijk is er een herpositionering bezig. Klassieke aannemers, villabouwers en ontwikkelaars kopen verouderde villa's om ze compleet te renoveren. Daar is een markt voor." Dat bevestigt ook Bart Van Delm. "Het gaat in het luxevastgoed niet alleen over geld, maar ook over tijd. De meeste kopers hebben de tijd, nog de zin om zo'n grondige renovatie zelf op te volgen."

Verschillen in regio

Maar hoe vertalen deze factoren zich nu op de prijsontwikkeling in het segment van het luxevastgoed? De verkoopstatistieken van Dewaele Vastgoed geven aan dat, in de eerste maanden van 2023, de reële verkoopprijs gemiddeld 8% lager lag dan de vraagprijs. Dat was in 2022 slechts 5%. "De energieprijzen en de gestegen bouwkosten voor renovaties spelen ongetwijfeld een rol", licht Benjamin Benoit toe. Ook de andere makelaars bevestigen dat de prijsvorming van een bepaald eigendom sterk afhankelijk is van de kwaliteit ervan.

Bart Van Delm en Nicolas Laporta stellen ook dat er grote regionale verschillen op te merken zijn. "In de groene rand ten noorden van Antwerpen is er weinig aanbod in het luxesegment. Als er in een bepaalde prijsklasse slechts één pand op de markt is, tegenover pakweg vier panden een tijdje terug, dan heeft dat natuurlijk een positief effect op de prijsvorming", aldus Bart Van Delm.

Ook de stormloop van tijdens de coronacrisis op ruime eigendommen in de provincies Vlaams- en Waals-Brabant is intussen weer wat gaan liggen, ervaart Nicolas Laporta. "Verkopers in die regio stonden toen in een heel sterke onderhandelingspositie. Ze konden bij wijze van spreken hun koper kiezen. Dat is niet langer het geval. De kandidaat-kopers zijn iets assertiever bij prijsonderhandelingen. Maar evengoed kunnen verkopers van uitzonderlijke panden nog altijd een "vanafprijs" vragen."

Bron: Trends Luxevastgoed
Origineel bericht geschreven door: journalist Laurenz Verledens