Bij de aankoop van een woning in 2026 krijgt U te maken met verschillende notariskosten: registratierechten of btw, het ereloon van de notaris, akte- en dossierkosten, uitgaven aan derden en - indien U financiert met een lening - kosten voor de krediet- en hypotheekakte. De spelregels verschillen per gewest en in Vlaanderen worden voorwaarden in 2026 strikter toegepast. Hieronder vindt U een helder overzicht, zodat U uw totaalbudget correct kunt inschatten en typische valkuilen vermijdt.
Wat valt er in 2026 onder de notariskosten?
Onderstaande overzichtstabel bundelt de belangrijkste kostenposten, wat ze inhouden en wanneer ze voor U relevant zijn.
| Kost | Wat houdt het in | Wanneer van toepassing |
|---|---|---|
| Registratierechten | Belasting op de aankoop van bestaande woningen of gronden | Altijd bij verkoop onder registratierechten - tarieven en voorwaarden per gewest |
| Btw | Belasting op nieuwbouw of fiscaal “nieuwe” gebouwen | Bij nieuwbouw of heropbouw - uitzonderlijk 6% bij sloop-heropbouw onder strikte voorwaarden |
| Ereloon notaris | Wettelijk vastgelegde vergoeding op de aankoopsom (degressieve schaal) | Bij elke notariële aankoopakte en kredietakte |
| Akte- en dossierkosten | Kantoorkosten, opzoekingen, opmaak en formaliteiten | Altijd, variabel per dossier en gemeente |
| Uitgaven aan derden | Verplicht door te storten kosten aan instanties | Bijv. hypotheekkantoor, kadaster, stedenbouwkundige inlichtingen |
| Krediet- en hypotheekakte | Rechten en kosten bij het vestigen van een hypotheek | Wanneer U (deels) financiert met een banklening |
| Verzekeringen | Schuldsaldo- en brandverzekering | Vaak vereist door de bank - geen ereloon, wel bijkomende aankoopkost |
Registratierechten 2026 in Vlaanderen: tarieven en voorwaarden
In Vlaanderen geldt voor een gewone aankoop het standaardtarief van 12%. Het verlaagde tarief van 2% is voorbehouden voor de “enige en eigen” woning. Daarbij horen duidelijke voorwaarden en striktere toepassing vanaf 2026. Voor een volledig overzicht van de actuele tarieven en voorwaarden, zie Registratierechten Vlaanderen 2026: overzicht en tarieven.
- Enige en eigen woning: U bezit op de datum van de akte geen andere volle eigendom van een woning of bouwgrond. Een uitzondering is mogelijk als U zich verbindt uw vorige woning binnen de wettelijke termijn te verkopen.
- Domicilie-eis: U vestigt uw hoofdverblijfplaats in de aangekochte woning binnen de wettelijke termijn. In 2026 wordt hier strenger op toegezien.
- Timing is bepalend: de datum van de notariële akte is het toetsmoment voor eigendom en voorwaarden, niet de datum van het compromis.
- Meerdere eigendommen en causaliteit: koopt U een volgende woning, dan is het verlaagde tarief in principe uitgesloten. Alleen in specifieke gevallen met aantoonbaar oorzakelijk verband kan een uitzondering gelden.
- Tweede verblijf of investering: aankopen die niet uw enige en eigen woning zijn, vallen onder 12%.
Koopt U grond en bouwt U later, dan gelden registratierechten voor het perceel en btw voor de bouwwerken. Let er ook op dat notariskosten en registratierechten los van elkaar staan: het één vervangt het ander niet.
Wilt U de spelregels, uitzonderingen en impact op uw totale aankoopkost stap voor stap doornemen? Lees de nieuwe regelgeving rond registratierechten.
Brussel en Wallonië: andere regimes
In Brussel en Wallonië geldt doorgaans een standaardtarief van 12,5% voor registratierechten. In Brussel bestaat een abattement (vrijstelling op een deel van de aankoopprijs) onder voorwaarden. Ook Wallonië kent specifieke verminderingen. De toepassing hangt af van onder meer aankoopprijs, gezinswoningstatus en domiciliëring. Laat uw dossier vooraf toetsen op regionale voordelen.
Wat verandert er in 2026 in Vlaanderen?
Hoewel de kernprincipes behouden blijven, worden enkele voorwaarden nauwer geïnterpreteerd en strikter gehandhaafd:
- Striktere domicilie-eis: sneller en aantoonbaar uw hoofdverblijf vestigen in de woning binnen de wettelijke termijn.
- Datum van de akte is doorslaggevend: bezitstoestand en voorwaarden worden op dat moment beoordeeld.
- Beperking van constructies: gesplitste aankopen of eigendomsvormen die enkel een verlaagd tarief beogen, worden nauwer getoetst.
- Nauwere afstemming met andere gewesten: minder ruimte voor grens- of timingarbitrage.
Plan daarom de ondertekening en verhuis zorgvuldig. Een kleine timingfout kan het verschil maken tussen 2% en 12% registratierechten.
Let op belangrijke mijlpalen en wijzigingsmomenten die de uiteindelijke kost beïnvloeden, zoals de hervorming registratierechten gaat in vanaf juni.
Zoek ook bredere context over markt- en beleidswijzigingen die aankoopkosten en timing kunnen sturen in Vastgoedmarkt in 2026: belangrijkste wijzigingen.
Kopen met lening: bijkomende akte- en hypotheeklasten
Financiert U (een deel van) de aankoop met een lening, dan komen er kosten bij naast de aankoopakte.
- Kredietakte en hypotheek: rechten en vaste kosten voor de registratie en inschrijving van de hypotheek, plus het notarieel ereloon en btw op de kredietakte.
- Kantoren en opzoekingen: bijkomende opzoekingen en formaliteiten, onder meer bij het hypotheekkantoor.
- Verzekeringen: de bank kan een schuldsaldo- en brandverzekering vereisen. Deze lopen buiten het notariële ereloon, maar tellen mee in uw totale budget.
Niet elke bank werkt met een hypothecaire inschrijving tot het volledige leenbedrag. Soms wordt een hypothecaire volmacht gecombineerd met een lagere inschrijving. Dat beïnvloedt de kostenstructuur. Vraag tijdig een raming op maat.
Betaalt U btw of registratierechten?
Koopt U een bestaande woning, dan betaalt U registratierechten. Bij nieuwbouw of een fiscaal “nieuw” gebouw is btw verschuldigd. In bepaalde sloop-heropbouwprojecten kan een btw-tarief van 6% gelden, maar enkel onder strikte voorwaarden en voor specifieke gevallen. Bij gemengde aankopen (bijv. grond en nieuwbouw) kan een combinatie voorkomen: registratierechten op de grond en btw op de constructie. Laat de kwalificatie van uw aankoop vooraf bevestigen, want dit bepaalt de grootste kostenschijf.
Hoeveel bedragen de notariskosten bij aankoop in 2026?
Het totaal hangt af van aankoopprijs, gewest, toepasselijk tarief, de vraag of U financiert met een lening en de complexiteit van het dossier. Het ereloon volgt een wettelijke, degressieve tariefstructuur. Registratierechten of btw vormen meestal de grootste post. Vraag uw notaris om een detailraming vóór ondertekening van de compromis, zodat U niet voor verrassingen komt te staan.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de notariskosten voor het kopen van een woning in 2026?
Notariskosten omvatten registratierechten of btw, het notarieel ereloon, akte- en dossierkosten, uitgaven aan derden en - bij een lening - kosten voor de krediet- en hypotheekakte.
Hoeveel kost een notaris bij aankoop van een huis in België?
Het notarieel ereloon is wettelijk vastgelegd en degressief op de aankoopprijs. De exacte kost hangt af van uw aankoopbedrag en het aantal akten in uw dossier.
Hoe 12% registratierechten vermijden?
Dat kan enkel wanneer U aan alle voorwaarden voor het verlaagde tarief voor een enige en eigen woning voldoet. Zo niet, blijft 12% van toepassing in Vlaanderen. Extra duiding over impact en toepassing vindt U in hervorming registratierechten toegelicht (VRT NWS).
Hoe hoog zijn de notariskosten bij aankoop van een woning?
Reken op een substantiële bijkomende kost bovenop de koopprijs. Het precieze bedrag varieert per gewest, tarief en financiering. Laat uw notaris een raming opstellen.
Wilt U uw budget scherper plannen en uw aankooptraject afstemmen op de regels voor 2026? Onze makelaars denken graag met U mee over timing en strategie. Start met een waardeschatting via onze online waardesimulator of neem contact op met Hillewaere Vastgoed voor persoonlijk advies.